Аналитики bnMAP.pro подготовили большой обзор первичного рынка недвижимости в Московском регионе. В рамках данного среза были проанализированы ключевые показатели реального спроса, динамика и структура сделок с ипотекой за январь-октябрь 2023 года. Также были составлены рейтинги проектов и ведущих девелоперов в агломерациях московского региона.
Важно отметить, что расчет сделок проводился по дате договора, поэтому данные за октябрь 2023 представленные как фактические, так и прогнозные.
Реальный спрос
За период январь-сентябрь 2023 года по сравнению с аналогичным периодом 2022 года общее количество лотов в сделках в «старой» Москве увеличилось на 31,0%, в ТиНАО — на 32,9%, в Московской области — на 10,3%. При этом средняя площадь проданных лотов снизилась по всем локациям: в «старой» Москве — на 3,4%, а в Новой Москве и Подмосковье — на 0,2% и 0,7% соответственно.
За указанный период вырос суммарный бюджет сделок: в «старой» Москве — на 40,3%, в ТиНАО — на 34,4%, в МО — на 16,8%. Также увеличился средний бюджет сделки с лотом: в Москве — на 6,5%, в ТиНАО — на 1,3%, в Подмосковье — на 5,4%. Выросла и цена квадратного метра: в «старой» Москве — на 9,9%, в Новой Москве и Подмосковье — на 1,5% и 6,2% соответственно.
В сентябре 2023 года в сделках участвовало 9,0 тыс. лотов в «старой» Москве, что на 87,5% больше, чем в сентябре 2022 года (4,8 тыс. шт.), и на 1,1% (9,1 тыс. шт.) ниже показателя августа этого года. Но прогнозные значения октября 2023 года ниже сентябрьских на 4,4% (8,6 тыс. лотов по дате договора).
В ТиНАО в сделках в сентябре 2023 года участвовало 3,6 тыс. лотов. И этот показатель выше, чем в сентябре 2022 года на 111,8% (1,7 тыс. шт.), но ниже августовского значения за текущий год на 2,7% (3,7 тыс. шт.). Октябрьские прогнозные показатели ниже сентябрьских на 8,3% (3,3 тыс. шт.).
В Подмосковье в сентябре 2023 года в сделках фигурировало 7,5 тыс. лотов. С августа 2023 года этот показатель не изменился, а вот с сентября 2022 года вырос на 82,9% (4,1 тыс. шт.). В октябре 2023 года прогнозируется 6,4 тыс. лотов в сделках, что ниже сентябрьского количества на 14,7%.
Также увеличилась цена «квадрата». В сентябре 2023 года 1 кв. м в «старой» Москве можно было приобрести за 403,1 тыс. руб., что на 1,7% выше, чем в августе этого года (396,3 тыс. руб.), и на 14,8% выше, чем в сентябре прошлого года (351,2 тыс. руб.). В Новой Москве в сентябре 2023 года «квадрат» стоил 230,5 тыс. руб., что выше на 1,7% (226,7 тыс. руб.), чем в августе текущего года, и выше на 3,7% (222,2 тыс. руб.), чем в сентябре прошлого года. В Подмосковье цена квадратного метра в сентябре 2023 года составила 174,1 тыс. руб. С августа 2023 года этот показатель вырос на 1% (172,3 тыс. руб.), а с сентября 2022 года — на 6% (164,3 тыс. руб.).
В октябре (по предварительным данным) цена «квадрата» выросла по всем трем локациям: в «старой» Москве — на 4,2% (до 420,1 тыс. руб.), в ТиНАО — на 2,3% (до 235,8 тыс. руб.), в МО — на 4% (до 181 тыс. руб.)
Средний бюджет лота в сделках в «старой» Москве к сентябрю 2023 составлял 19,4 млн руб. Этот показатель с августа вырос на 3,2% (18,8 млн руб.), а с сентября 2022 года — на 10,2% (17,6 млн руб.). В октябре 2023 года этот показатель достиг 21 млн руб.
В ТиНАО средний бюджет лота в сентябре 2023 года был 10,8 млн руб., что выше значений августа 2023 года на 4,9% (10,3 млн руб.) и выше значений сентября 2022 года на 2,9% (10,5 млн руб.). Но при этом в октябре 2023 года средний бюджет остается на уровне сентября.
Средний бюджет лота в Подмосковье в сентябре 2023 года составлял 7,7 млн руб. Это выше значений августа текущего года на 2,7% (7,5 млн руб.), а сентября прошлого года — на 1,3% (7,6 млн руб.). В октябре этого года по отношению к сентябрю он вырос на 3,9% (до 8 млн руб.).
Сделки с ипотекой
За январь-сентябрь 2023 года по сравнению с аналогичным периодом прошлого года число сделок с ипотекой выросло по всем трем локациям. В «старой» Москве — на 45,7%, в ТиНАО — на 51,7%, в МО — 22,1%. Тем не менее в октябре, по предварительным данным, доля сделок с ипотекой ниже всего в «старой» Москве — 74%, а в Новой Москве и Подмосковье составляет 88% и 86% соответственно.
Средний срок обременения на период январь-сентябрь 2023 года в ипотечной сделке вырос относительно показателей аналогичного периода 2022 года: в «старой» Москве — на 1,1 года и составил 25,5 года, в ТиНАО — на 2 года (до 26,7 лет), в Подмосковье — на 2,2 года (до 26,1 лет).
При этом доля ипотечных сделок с максимальным сроком обременения — 30 лет — в «старой» Москве составляет 55%, в ТиНАО и в МО — 63% и 62% соответственно.
Доля и расчетный срок реализации проектных остатков.
В «старой» Москве доля остатков к общему проектному объему составляет 53%, а расчетный срок реализации около 25 месяцев. В ТиНАО эти показатели — 63% и 26 мес. соответственно, а в МО — 60% и 28 мес.
Топ 5 девелоперов-лидеров по количеству лотов в сделках в рынок
«Старая» Москва: ПИК (21% доли), ПИК Capital Group (13%), группа ЛСР (7%), Level Group (5%), Донстрой (4%).
Новая Москва: Самолет (38%), А101 (31%), ПИК (14%), Абсолют Недвижимость (7%), Инвесттраст (6%).
Московская область: Самолет (31%), ПИК (14%), Гранель (9%), ФСК (7%), INGRAD (4%).
Топ-3 банков-лидеров по объему сделок с ипотекой
За январь-сентябрь 2023 по количеству лотов в сделках с ипотекой по всем трем локациям первые две строчки рейтинга занимают ПАО Сбербанк Россия и Банк ВТБ. В «старой» Москве тройку лидеров замыкает АО Банк ДОМ.РФ, а в ТиНАО и МО — АО Альфа-банк.
Топ-5 проектов по количеству лотов в сделках в рынок за январь-сентябрь 2023 года.
«Старая» Москва: «Люблинский парк» (1,9 тыс. шт.), «Лучи 2.0» (1,7 тыс. шт.), «Матвеевский парк» (1,1 тыс. шт.), «Молжаниново» (1 тыс. шт.), «Символ» (0,95 тыс. шт.).
ТиНАО: «Прокшино» (2,3 тыс. шт.), «Скандинавия» (1,6 тыс. шт.), «Цветочные поляны» (1,3 тыс. шт.), «Остафьево» (1,2 тыс. шт.), «ЭкоБунино / Южное бунино» (1,2 тыс. шт.).
Московская область: «Пригород Лесное» (2,3 тыс. шт.), «Ильинские Луга» (1,6 тыс. шт.), «Горки парк» (1,6 тыс. шт.), «Мытищи Парк» (1,5 тыс. шт.), «Прибрежный парк» (1 тыс. шт.).
Подробный отчет с графиками и диаграммами вы можете скачать ниже.
