Мы подготовили актуализированные данные о реальном спросе (сделки в рынок по дате подписания договора) на первичную недвижимость Московского региона за январь-ноябрь 2022 года. Анализ включает новостройки всех классов с квартирами и апартаментами.
Спрос
В ноябре в «старой» Москве состоялось 4,7 тыс. сделок в рынок, в Новой Москве – 1,3 тыс., а в Подмосковье — 3,8 тыс. Совокупное число подписаний за период январь-ноябрь сократилось в годовом выражении во всех локациях. Наибольшее снижение спроса по-прежнему наблюдается в Новой Москве: -22,7% (до 16,9 тыс. лотов в сделках). На 21,3% просел спрос в Московской области – до 45,6 тыс. В «старой» Москве снижение составило 10,1% – за 11 мес. было реализовано 51,2 тыс. лотов.
Доля оптовых сделок незначительно сократилась, составив в старых границах Москвы 3,3%, в Подмосковье 2,8%, в ТиНАО– 1,7%.
Прогноз по спросу
На данный момент регистрацию прошли 3,7 тыс. декабрьских сделок в «старой» Москве, 2,9 тыс. – в Подмосковье, 1,4 тыс. – в Новой Москве. Согласно прогнозу, составленному экспертами bnMAP.pro, по итогам декабря число фактически заключенных сделок может составить 6,6 тыс., 5,2 тыс., 2,3 тыс. соответственно. Таким образом, активность покупателей в декабре может оказаться максимальной за весь 2022 год.
Лидеры рынка
В ТОП-3 компаний по продажам в целом по Московскому региону по-прежнему входят: ПИК (23%), «Самолет» (17%) и «Гранель» (8%).
Стоит уточнить, что ПИК также выступает партнером CapitalGroup, таким образом, доля рыночных сделок ПИК в «старой» Москве составляет 45%, учитывая собственные и партнерские проекты.
Лидеры продаж по сравнению с итогами 10 мес. не изменились. Больше всего лотов по итогам 11 мес.2022 года реализовано в таких ЖК, как «Люблинский парк», «Прокшино» и «Пригород Лесное». На вторых строчках – «Матвеевский парк», «Скандинавия» и «Мытищи парк». На третьих местах – «Амурский парк», «Бунинские луга» и «Ильинские луга».
Площади лотов в сделках
За рассматриваемый период застройщики «старой» Москвы реализовали 2,6 млн кв. метров — на 20% меньше, чем за тот же период 2021 года (3,2 млн кв. м). В Подмосковье снижение составило 22,6 % (2 млн кв. м). В Новой Москве реализованный объем за год упал на 24% (0,8 млн кв. м).
Средняя площадь лота в сделках продолжает сокращаться, но значительные изменения наблюдаются только в старых границах Москвы: здесь приобретали в среднем 50,1 кв. метра (-11% за год), в Новой Москве покупали на 1,6% меньше, чем годом ранее (45,9 кв. м), в МО — на 1,6% меньше (44,7 кв. метра).
Выручка и цены
Выручка застройщиков продолжает снижаться во всех локациях. В «старой» Москве за период январь-ноябрь сокращение составило 12,6%, до 848,7 млрд руб. Застройщики ТиНАО заработали на 7,3% меньше, чем год назад (171,5 млрд руб.). В Подмосковье выручка упала на 6,3%, составив 323,2 млрд руб.
В «старой» Москве бюджет сделки с лотом вновь демонстрирует отрицательную динамику: снижение, по сравнению с янв.-ноя. 2021, составило 3,5% (до 16,7 млн руб.). Но средняя цена 1 кв. метра в сделке выросла на 8,7% – до 335,2 тыс. руб.
В Новой Москве средняя цена 1 кв. м в сделке выросла на 21,7% (до 221,6 тыс. руб.), а бюджет сделки – на 19,7% (до 10,2 млн руб.).
В Подмосковье «квадрат» подорожал на 20,5% (до 162,3 тыс. руб.), а бюджет лота в сделке – на 18,4% (до 7,3 млн руб.).
Площади в сделках
Покупательские предпочтения остаются стабильными.
Покупатели новостроек «старой» Москвы чаще всего приобретали лоты площадью 30-45 кв. метров. Также спросом пользовались и лоты площадью 20-25, 50-55 кв. м, — на них приходится почти равное количество сделок (более чем по 4 тыс. на каждую категорию).
В Новой Москве также нет изменений: чаще всего покупали недвижимость площадью 35-40 кв. (более 3,2 тыс. сделок). На втором месте по популярности лоты метражом 30-35 кв. м, на третьем – 50-55 кв. м.
В Подмосковье наибольшее число сделок вновь пришлось на лоты метражом 30-40 кв. м, на втором месте по востребованности остаются лоты площадью 50-60 кв. м.
Проектные остатки
Доля проектных остатков по отношению к общему проектному объему превышает 50% во всех трех локациях. Из расчета среднего темпа реализации лотов расчетный срок реализации остатков в «старой» Москве составляет более 2 лет, в Новой Москве – 28 мес., в Подмосковье – 22 месяца. При этом в «старой» Москве в экспозиции представлено всего 35% от общих проектных остатков, а больше всего доля – в ТиНАО (49%).
Ипотека
По неполным данным декабря 2022 года доля ипотеки резко выросла в «старой» Москве (+5п.п., до 83%), на 3 п.п выросла доля в Московской области (до 89%) и ТиНАО– до 92%. Во всех локациях эти значения являются максимальными как минимум за последние 2 года наблюдений.
Динамика спроса на ипотечные продукты по итогам 11 мес. 2022 года остается разнонаправленной. Рост числа ипотечных договоров демонстрирует только Москва в старых границах: +3,5%. В ТиНАО падение составляет13,7%, в МО – 11,3%.
Срок обременения в сделках продолжил расти. В ТиНАО – по-прежнему самые «длинные» жилищные кредиты, их оформляют на 24,7 года. «Старая» Москва близка к этому: здесь срок обременения достиг 24,4 года. В Московской области показатель составляет 24,2 года.
Доля ипотек, заключаемых на максимально долгий срок – 30 лет – растет, спрос на них почти равномерный по всем локациям: в «старой» Москве и ТиНАО– 46%, в Подмосковье – 45%.
В топ-3 банков, лидирующих по выдаче ипотеки, существенных изменений не произошло. В «старой» Москве с долей 34% рейтинг возглавляет ВТБ, в Новой Москве и МО – Сбербанк (38% и 48% соответственно). На третьем месте в «старой» Москве стабильно – Альфа-Банк, в ТиНАО – Россельхозбанк, а в Подмосковье – МКБ. Банк ДОМ.РФ находится на 4 месте по «старой» Москве и на 5-м – в ТиНАО и Подмосковье.
Подробный отчет со слайдами и диаграммами вы можете скачать ниже.
