Мы изучили особенности экспозиции объектов первичного рынка Москвы, Новой Москвы и Подмосковья по итогам июля 2022 года. В анализ включены новостройки всех классов с квартирами и апартаментами.
Основные моменты
В «старой» Москве июль стал одним из самых неактивных с начала года месяцев по выводу в продажу новых объектов – стартовали 16 корпусов, или 283,1 тыс. кв. м. Меньше было только в январе и апреле.
К вводу в 2022 году на данный момент также заявлено больше всего жилья за последние 4 года: 325 корпусов на 4,7 млн кв. метров. После чего, по прогнозу аналитиков bnMAP.pro, ввод начнет снижаться: в 2023 году – до 4,2 млн, в 2024 – 3,8 млн кв. м. Однако эти данные будут меняться в связи с выводом в продажу новых объемов.
В Новой Москве также заявлен наибольший ввод (1,9 млн кв. м), причем после спада в июне активность местных застройщиков выросла – в продажу поступило 7 корпусов на 141 тыс. кв. м.
В Подмосковье застройщики в июне вывели на реализацию всего 2 новых корпуса на 26,1 тыс. кв. м – это самый низкий результат с января 2021 года. К вводу в Московской области до конца 2022 года заявлено 4,3 млн кв. м – чуть меньше, чем в 2020 году и больше, чем в 2019 и 2021 годах.
***
Во всех трех локациях такие показатели, как цена 1 кв. м, количество лотов на экспозиции и средний бюджет покупки, вновь выросли, а показатель средней площади лота в продаже продолжил сокращаться.
С января 2021 года к августу 2022 года средняя площадь лота на витрине сильнее всего сократилась в «старой» Москве: снижение составило 10,9 кв. метров – с 67,2 до 56,3 кв. метра. В Новой Москве этот показатель почти не изменился и составляет 49,5 кв. м (против 50,7 кв. м). В МО снижение составило 5,5 «квадрата» — до 47,6 кв. м (таким же показатель был в феврале и июне текущего года).
Средняя цена 1 кв. метра за тот же период больше всего выросла в Подмосковье: +43,5 п.п. – до 165,7 тыс. руб. (однако в июне и июле 2022 года цена была чуть выше).
Средний предлагаемый бюджет лота заметнее всего вырос в Новой Москве – на 33,4% до 11,3 млн руб. (вернулся к значению июня 2022 года).
Количество лотов в продаже увеличилось больше всего в новостройках «старой» Москвы: стало предлагаться на +41,2% больше лотов – 44,2 тыс. шт.
***
К середине августа 2022 года во всех трех локациях доля новых лотов значительно изменилась: сократилась до 8,4% в Москве, увеличилась до 14,9% в НМ и до 11,4% в Подмосковье.
Большинство лотов «старой Москвы» (17 986 ед.) все так же находятся в прайсе 1-6 месяцев, в Новой Москве – 3-9 месяцев, в Московской области — 1-9 месяцев.
Среди новых лотов в прайсах в «старой» Москве начали преобладать студии (11,3% предложения). В ТиНАО доля новых студий, «однушек» и «двушек» почти равна. В Подмосковье преобладают лоты свободной планировки: доля такого предложения составляет целых 37%.
***
В основном бюджеты покупки новых лотов ниже, чем у тех, что давно находятся в прайсах, но есть и исключения.
В Новой Москве по бюджету покупки выделяются студии, «двушки» и 4-комнатные лоты — новое предложение дороже того, что уже было представлено в прайсах.
В Подмосковье также по средней цене 1 кв. метра практически все типы новых лотов дороже тех, что давно представлены на витрине. По бюджету покупки новые студии стали дороже прежних.
***
В июле спрос начал расти, а стартов продаж было меньше, чем в предыдущие месяцы, это привело к изменению соотношения числа лотов на экспозиции к сделкам в рынок. Наименьшие изменения, впрочем, коснулись «старой» Москвы – здесь показатель вырос всего на 0,1 п.п. – до 10,8%. В ТиНАО отмечен рост с 9,9% до 12,3%, в Московской области (где вывели меньше всего новых объемов) – с 10,7% до 13,4%.
