Большой отчет о динамике спроса за июнь – Московский регион

В июне в «старой» Москве было подписано 4,5 тыс. договоров, в Новой Москве – 1,2 тыс., а в Подмосковье — 3,2 тыс. Совокупное число подписаний за период январь-июнь сократилось в годовом выражении во всех локациях. Наибольшее снижение спроса затронуло Новую Москву: -25% (до 9,8 тыс. сделок). На 20% просел спрос в Московской области – до 26,8 тыс. договоров. В «старой» Москве снижение составило 13,1% - за полгода было подписано 28,7 тыс. договоров.

При этом подросла доля оптовых сделок. В общей массе спроса она остается незначительной, тем не менее, в старых границах Москвы за год доля опта увеличилась на 1 п.п., составив 3,9% в общей массе сделок.

В ТОП-3 компаний по продажам в целом по Московскому региону вошли: ПИК (24%), «Самолет» (16%) и «Гранель» (8%).

Стоит уточнить, что ПИК также выступает fee-девелопером совместно с Capital Group, таким образом, учитывая этот факт, доля ПИК+Capital Group в «старой» Москве составляет 42%.

Больше всего лотов по итогам I полугодия реализовано в таких ЖК, как «Люблинский парк», «Прокшино» и «Пригород Лесное». На вторых строчках – «Матвеевский парк», «Скандинавия» и «Томилино парк». На третьих местах – «Остров», «Саларьево парк» и «Ильинские луга».

За рассматриваемый период застройщики «старой» Москвы реализовали 1,4 млн кв. метров — однако и этот результат оказался сразу на 24% ниже, чем за тот же период 2021 года (1,9 млн кв. м). Новая Москва и МО снизили продажи в квадратных метрах еще сильнее – на 29% и 23,5% соответственно.

Средняя площадь реализованного лота продолжает сокращаться. Покупатели новостроек в старых границах Москвы приобретали в среднем 50,3 кв. метра (-12,5% за год), в Новой Москве покупали на 5,5% меньше, чем годом ранее (45,3 кв. м), в МО — на 4,4% меньше (44 кв. метра).

В «старой» Москве продолжила снижаться выручка застройщиков: за период январь-июнь сокращение составило 12%, до 479,2 млрд руб. Застройщики ТиНАО и МО тоже не смогли выйти в плюс: в Новой Москве выручка компаний упала на 9,8% (до 96,1 млрд руб.), в Подмосковье — на 3,3% (до 182,3 млрд руб.).

При этом средняя цена 1 кв. метра и бюджет покупки продолжили расти во всех трех локациях. Наибольшую положительную динамику продемонстрировали новостройки Новой Москвы: здесь средняя цена «квадрата» в сделке выросла на 27%, а средний бюджет покупки — на 20,1% (до 9,9 млн рублей). Примечательно, что в «старой» Москве при удорожании 1 кв. метра в сделке на 15,2% бюджет покупки вырос всего на 0,4% (до 16,9 млн руб.) — очевидно, за счет того, что покупатели продолжили концентрироваться на приобретении наиболее компактных лотов.

Nota bene! Рост средней цены сделки сопровождается с активным использованием субсидированной ипотеки, поэтому, вероятно, продолжится за счёт использования этого механизма и увеличения доли проникновения ипотеки в сделки. Субсидированная ипотека предполагает потерю в марже застройщика за счёт комиссии банку за снижение ставки, поэтому можно говорить об эффекте: номинальные цены «первички» за счёт применения финансовых инструментов не отражают реальную цену квартиры при попадании на вторичный рынок.

Покупатели новостроек «старой» Москвы чаще всего приобретали лоты площадью 35-45 кв. метров (совокупно более 7 тыс. сделок). Также спросом пользовались и лоты площадью 30-35 кв. м, 20-25, 50-55 кв. м — на них приходится почти равное количество сделок.

В Новой Москве чаще всего покупали недвижимость площадью 35-40 кв. (более 1,8 тыс. сделок). Свыше 1 тыс. сделок заключено с лотами площадью 30-35 и 50-55 кв. метров. Почти такой же активный спрос и на лоты площадью 20-25 кв. м и 40-45 кв. метров.

В Подмосковье наибольшее число сделок пришлось на лоты метражом 30-40 кв. м, а также 20-25 кв. м и 50-60 кв. м.

При этом малометражные лоты площадью менее 20 кв. м высоким спросом не пользуются. Меньше всего сделок с такими лотами зафиксировано в Новой Москве.

Спрос на ипотечные кредиты начал расти начиная с мая. В Подмосковье доля ипотеки достигла 88%, в «старой» Москве и ТиНАО составила 77% и 81% соответственно. Однако динамика спроса на ипотечные продукты по итогам I полугодия оказалась отрицательной во всех трех локациях. В годовом выражении число ипотек упало: больше всего в Новой Москве (-27,1%), в Москве — на 12,5%, в МО — на 15,7%.

Срок обременения в сделках продолжил расти и практически сравнялся в «старой» и Новой Москве, составив 23,3 и 23,4 года соответственно. В Московской области ипотеку берут в среднем на 22,5 года. При этом большинство заемщиков оформляют кредиты на максимально долгий срок – на 30 и 20 лет. Почти 40% заемщиков берут ипотеку на 30 лет в Москве и ТиНАО, в Подмосковье таких граждан – 33,5%.

По выдаче лидируют Сбербанк, ВТБ и Альфа-Банк. Доля ВТБ в «старой» Москве составляет 41%. Сбербанк выдал 38% ипотеки в Новой Москве и 48% – в Московской области. В ТиНАО в тройку вошел также Россельхозбанк с долей 8%.

Подробный отчет со слайдами и диаграммами вы можете скачать ниже.