Резкое падение спроса: рынок сжался почти на две трети
По итогам января–октября 2025 года в Сочи зафиксировано 1,30 тыс. лотов в сделках с новостройками - на 64,4% меньше, чем за аналогичный период 2024 года. Снижение носит устойчивый характер и наблюдается на протяжении всего года, без выраженных периодов восстановления.
Сокращение затронуло все классы жилья, что говорит не о локальной коррекции, а о системном ослаблении спроса. При этом рынок по-прежнему остается розничным: доля оптовых сделок в 2024 году составляла всего 3,4%, и в 2025 году заметного роста этого показателя не произошло.
Площадь сделок: меньше объема, больше метража
На фоне падения количества сделок совокупная площадь лотов сократилась с 132,9 до 50,8 тыс. кв. м (–61,8%).
Средняя площадь лота выросла на 7,2%: с 36,5 до 39,1 кв. м. Это указывает на смещение интереса покупателей в сторону более просторных объектов и отказ от самых компактных форматов, которые ранее активно использовались как инвестиционные.
Цены и бюджеты: рост вопреки снижению активности (январь-октябрь)
Несмотря на спад сделок, ценовые показатели в Сочи продолжили расти. Средняя цена квадратного метра в сделках увеличилась на 2,0% и достигла 617,6 тыс. руб.
Более заметно вырос средний бюджет покупки - на 11,3%, с 21,7 до 24,1 млн руб.
При этом суммарный бюджет рынка сократился почти вдвое - с 77,1 млрд руб. в 2024 году до 31,2 млрд руб. в 2025 году (–59,5%), что напрямую отражает падение количества сделок.
Ипотека: охлаждение и смещение к длинным срокам
Ипотечная активность на рынке новостроек Сочи в 2025 году заметно снизилась. Количество лотов в ипотечных сделках сократилось на 75,5% - с 1 834 до 449 шт.
Доля ипотечных сделок также уменьшилась:
50,3% в 2024 году,
34,6% в 2025 году.
Средний срок ипотечного обременения остался практически стабильным - 26,2 лет против 26,3 лет в 2024 году. При этом структура сделок сместилась в сторону максимальных сроков: 58% ипотек оформлены на срок до 30 лет. Это говорит о стремлении покупателей минимизировать ежемесячную нагрузку на фоне высоких ставок и ограниченной доступности кредитов.
