Большой отчет о динамике спроса за август – Московский регион

В августе в «старой» Москве было подписано 5,1 тыс. договоров, в Новой Москве – 1,7 тыс., а в Подмосковье — 4,6 тыс. Совокупное число подписаний за период январь-август сократилось в годовом выражении во всех локациях. Наибольшее снижение спроса затронуло Новую Москву: -20,5% (до 12,9 тыс. сделок). На 16,8% просел спрос в Московской области – до 35,3 тыс. договоров. В «старой» Москве снижение составило 7,6% – за 8 мес. было подписано 38,5 тыс. договоров.

Доля оптовых сделок наиболее высока в Подмосковье (3,4%). В общей массе спроса она остается незначительной, тем не менее, за истекший год доля опта больше всего выросла в ТиНАО (+0,7 п.п. – до 1,9%).

На данный момент регистрацию прошли 3,3 тыс. сентябрьских договоров в «старой» Москве, 2,4 тыс. – в Подмосковье, 1,1 тыс. – в Новой Москве. Согласно прогнозу, составленному экспертами bnMAP.pro, по итогам сентября число сделок может составить 6 тыс., 4,3 тыс., 1,9 тыс. соответственно, что сделает сентябрьский спрос наиболее активным за последние 5 месяцев.

Однако уже в октябре, вследствие сложившихся обстоятельств, проседание спроса может составить 60-70% по сравнению с результатами сентябрьских продаж.

В ТОП-3 компаний по продажам в целом по Московскому региону по-прежнему входят: ПИК (23%), «Самолет» (17%) и «Гранель» (8%). Доля «Самолета» за месяц подросла на 1 п.п.

Стоит уточнить, что ПИК также выступает fee-девелопером совместно с Capital Group, таким образом, учитывая этот факт, доля ПИК+Capital Group в «старой» Москве составляет 42%.

Больше всего лотов по итогам 7 мес. 2022 года реализовано в таких ЖК, как «Люблинский парк», «Скандинавия» и «Пригород Лесное». На вторых строчках – «Матвеевский парк», «Прокшино» и «Томилино парк». На третьих местах – «Остров», «Саларьево парк» и «Мытищи Парк».

Изменения произошли только в ТиНАО: «Прокшино» и «Скандинавия» поменялись местами.

За рассматриваемый период застройщики «старой» Москвы реализовали 1,9 млн кв. метров — однако и этот результат оказался на 18,4% ниже, чем за тот же период 2021 года (2,4 млн кв. м). В Подмосковье снижение сопоставимое – на 18,8 % (до 1,6 млн кв. м). В Новой Москве реализованный объем за год упал на 23% (до 0,6 млн кв. м).

Средняя площадь реализованного лота продолжает сокращаться. Покупатели новостроек в старых границах Москвы приобретали в среднем 50,3 кв. метра (-11,7% за год), в Новой Москве покупали на 3,1% меньше, чем годом ранее (45,9 кв. м), в МО — на 2,4% меньше (44,5 кв. метра).

В «старой» Москве продолжила снижаться выручка застройщиков: за период январь-август сокращение составило 8%, до 639,6 млрд руб. Застройщики ТиНАО тоже не смогли достичь результатов прошлого года: в Новой Москве выручка компаний в годовом выражении упала на 2,7% (до 129 млрд руб.). Лишь в Подмосковье девелоперы заработали на 1,8% больше, чем в 2021 году: 245,6 млрд руб.

Впервые за долгое время в «старой» Москве сократился бюджет сделки с лотом: снижение, по сравнению с янв.-авг. 2022, составило 1,4% (до 16,8 млн руб.). Но средняя цена 1 кв. метра в сделке выросла на 12,1% – до 335,3 тыс. руб.

В Новой Москве – наибольший рост этих показателей в годовом выражении: средняя цена 1 кв. м выросла на 26,1% (до 219,8 тыс. руб.), а бюджет сделки – на 22,2% (до 10,1 млн руб.).

В Подмосковье «квадрат» подорожал на 23,5% (до 160,7 тыс. руб.), а бюджет лота в сделке – на 20,5% (до 7,1 млн руб.).

Nota bene! Рост средней цены сделки сопровождается с активным использованием субсидированной ипотеки, поэтому, вероятно, продолжится за счёт использования этого механизма и увеличения доли проникновения ипотеки в сделки. Субсидированная ипотека предполагает потерю в марже застройщика за счёт комиссии банку за снижение ставки, поэтому можно говорить об эффекте: номинальные цены «первички» за счёт применения финансовых инструментов не отражают реальную цену квартиры при попадании на вторичный рынок.

Покупатели новостроек «старой» Москвы чаще всего приобретали лоты площадью 30-45 кв. метров (совокупно более 13 тыс. сделок). Также спросом пользовались и лоты площадью 20-25, 50-55, — на них приходится почти равное количество сделок (более чем по 3 тыс. на каждую категорию). Кроме того, в старых границах Москвы реализовано свыше 1000 компактных лотов (площадью менее 20 кв. м).

В Новой Москве чаще всего покупали недвижимость площадью 35-40 кв. (более 2,4 тыс. сделок). Свыше 1 тыс. сделок заключено с лотами площадью 30-35, 20-25, 40-45 и 50-60 кв. метров.

В Подмосковье наибольшее число сделок пришлось на лоты метражом 30-40 кв. м, на втором месте по популярности остаются лоты площадью 50-55 кв. м.

В августе 2022 года доля ипотеки осталась стабильной в «старой» Москве (79%, это максимальное значение с начала года), на 1 п.п. снизилась в Подмосковье (до 87%), а в ТиНАО выросла сразу на 4 п.п (до 87%).

Динамика спроса на ипотечные продукты по итогам 8 мес. 2022 года оказалась разнонаправленной. После снижения спроса в предыдущие месяцы, в старых границах Москвы обозначился рост на 1,2%. При росте доли ипотечных сделок, их количество в Новой Москве за 8 мес. сократилось на 16,7%. Небольшое снижение и в Подмосковье – на 6,7%.

Срок обременения в сделках продолжил расти и во всех трех локациях составил 23 года и более. В ТиНАО – по-прежнему самые «длинные» жилищные кредиты, их оформляют на 24 года. «Старая» Москва близка к этому: здесь срок обременения подобрался к 23,9 года.

Доля ипотек, заключаемых на максимально долгий срок – 30 лет – растет. В «старой» Москве доля заемщиков с такими ипотеками составила 41,9%. 41,6% заемщиков берут ипотеку на 30 лет и в ТиНАО, в Подмосковье таких граждан – 39,6%.

В топ-3 банков, лидирующих по выдаче ипотеки, существенных изменений не произошло. В «старой» Москве с долей 38% рейтинг возглавляет ВТБ, в Новой Москве и МО – Сбербанк (37% и 47% соответственно). На третьем месте в «старой» Москве стабильно – Альфа-Банк, в ТиНАО – Россельхозбанк, а в Подмосковье – МКБ.

Подробный отчет со слайдами и диаграммами вы можете скачать ниже.