Большой отчет о динамике спроса за июль – Московский регион

В июле в «старой» Москве было подписано 4,7 тыс. договоров, в Новой Москве – 1,4 тыс., а в Подмосковье — 3,8 тыс. Совокупное число подписаний за период январь-июль сократилось в годовом выражении во всех локациях. Наибольшее снижение спроса затронуло Новую Москву: -21,8% (до 11,2 тыс. сделок). На 18,1% просел спрос в Московской области – до 30,6 тыс. договоров. В «старой» Москве снижение составило 9,31% – за 7 мес. было подписано 33,4 тыс. договоров.

При этом подросла доля оптовых сделок (кроме Подмосковья). В общей массе спроса она остается незначительной, тем не менее, в старых границах Москвы за год доля опта увеличилась на 0,4 п.п., составив 3,5% в общей массе сделок.

В ТОП-3 компаний по продажам в целом по Московскому региону по-прежнему входят: ПИК (24%), «Самолет» (16%) и «Гранель» (8%).

Стоит уточнить, что ПИК также выступает fee-девелопером совместно с Capital Group, таким образом, учитывая этот факт, доля ПИК+Capital Group в «старой» Москве составляет 42%.

Больше всего лотов по итогам 7 мес. 2022 года реализовано в таких ЖК, как «Люблинский парк», «Прокшино» и «Пригород Лесное». На вторых строчках – «Матвеевский парк», «Скандинавия» и «Томилино парк». На третьих местах – «Остров», «Саларьево парк» и «Мытищи Парк».

Изменения в ТОПе коснулись лишь Московской области: в рейтинг на 3-е место вошел ЖК «Мытищи Парк», сместивший «Ильинские луга» на 4-ю строчку.

За рассматриваемый период застройщики «старой» Москвы реализовали 1,7 млн кв. метров — однако и этот результат оказался на 20,3% ниже, чем за тот же период 2021 года (2,1 млн кв. м). Новая Москва и МО снизили продажи в квадратных метрах еще сильнее – на 25,1% и 20,8% соответственно.

Средняя площадь реализованного лота продолжает сокращаться. Покупатели новостроек в старых границах Москвы приобретали в среднем 50,3 кв. метра (-12,2% за год), в Новой Москве покупали на 4,2% меньше, чем годом ранее (45,7 кв. м), в МО — на 3,3% меньше (44,2 кв. метра).

В «старой» Москве продолжила снижаться выручка застройщиков: за период январь-июль сокращение составило 8,9%, до 556,5 млрд руб. Застройщики ТиНАО тоже не смогли выйти в плюс: в Новой Москве выручка компаний в годовом выражении упала на 4,9% (до 111,2 млрд руб.). В Подмосковье ситуация остается стабильной — застройщики заработали 210,8 млрд руб., как и за первые 7 мес. прошлого года.

При этом средняя цена 1 кв. метра и бюджет покупки продолжили расти во всех трех локациях. Наибольшую положительную динамику продемонстрировали новостройки Новой Москвы: здесь средняя цена «квадрата» в сделке выросла на 26,6%, а средний бюджет покупки — на 21,3% (до 10 млн рублей).

Примечательно, что в «старой» Москве при удорожании 1 кв. метра в сделке на 13,7% бюджет покупки снизился на 0,6% (до 16,9 млн руб.) — очевидно, за счет того, что основной спрос по-прежнему приходится на наиболее компактные по площади лоты.

Nota bene! Рост средней цены сделки сопровождается с активным использованием субсидированной ипотеки, поэтому, вероятно, продолжится за счёт использования этого механизма и увеличения доли проникновения ипотеки в сделки. Субсидированная ипотека предполагает потерю в марже застройщика за счёт комиссии банку за снижение ставки, поэтому можно говорить об эффекте: номинальные цены «первички» за счёт применения финансовых инструментов не отражают реальную цену квартиры при попадании на вторичный рынок.

Покупатели новостроек «старой» Москвы чаще всего приобретали лоты площадью 30-45 кв. метров (совокупно более 11,5 тыс. сделок). Также спросом пользовались и лоты площадью 20-25, 50-55, 55-60 и 45-50 кв. м — на них приходится почти равное количество сделок (более чем по 2 тыс. на каждую категорию).

В Новой Москве чаще всего покупали недвижимость площадью 35-40 кв. (более 2 тыс. сделок). Свыше 1 тыс. сделок заключено с лотами площадью 30-35, 20-25, 40-45 и 50-55 кв. метров.

В Подмосковье наибольшее число сделок пришлось на лоты метражом 30-40 кв. м, на втором месте по популярности оказались лоты площадью 50-55 кв. м.

При этом малометражные лоты площадью менее 20 кв. м высоким спросом не пользуются. Меньше всего сделок с такими лотами зафиксировано в Новой Москве.

Спрос на ипотечные кредиты поступательно растет с мая текущего года. В Подмосковье доля ипотеки достигла 89%, в «старой» Москве и ТиНАО составила 80% и 85% соответственно.

Для сравнения: в августе 2021 года доля ипотеки в «старой» Москве составляла всего 56%.

Однако динамика спроса на ипотечные продукты по итогам 7 мес. 2022 года остается отрицательной во всех трех локациях. В годовом выражении число ипотек упало: больше всего в Новой Москве (-21,2%), в Москве — на 4,4%, в МО — на 10,5%.

Срок обременения в сделках продолжил расти и во всех трех локациях составил 23 года и более. В ТиНАО – самые «длинные» жилищные кредиты, их оформляют на 23,7 года.

Доля ипотек, заключаемых на максимально долгий срок – 30 лет – растет. В «старой» Москве доля заемщиков с такими ипотеками составила 40,3%. Почти 40% заемщиков берут ипотеку на 30 лет и в ТиНАО, в Подмосковье таких граждан – 36,4%.

В топ-3 банков, лидирующих по выдаче ипотеки, произошли изменения. В «старой» Москве с долей 40% рейтинг возглавляет ВТБ, в Новой Москве и МО – Сбербанк (38% и 48% соответственно). На третьем месте в «старой» Москве – Альфа-Банк, в ТиНАО – Россельхозбанк, а в Подмосковье – МКБ.

Подробный отчет со слайдами и диаграммами вы можете скачать ниже.