Мы обратили внимание на проблему оценки реальной цены сделок на «первичке».
Эта тема очень важна и интересует всех, поэтому мы решили использовать доступный инструментарий, чтобы подойти к решению этой задачи.
Мы использовали алгоритмы расчетов Росреестра и публичные данные проектных деклараций (ПД), которые обновляются ежемесячно в силу закона.
Методология сравнения, если постараться лаконично ее описать, следующая:
• Данные в ПД обновляются по факту регистрации договоров, поэтому для сравнения использовалась дата регистрации
• Сравнивали только объем проектов, расположенных в старых границах г. Москвы (т.е. без учета проектов, расположенных в границах НАО и ТАО г. Москвы)
• Сравниваем только квартиры, т.к. апартаменты, которые могут быть выделены в данных Росреестра, не выделяются в ПД специальным образом, идут в разделе нежилых помещений, смешиваясь с коммерческими помещениями и кладовыми.
Конечно, остаются особенности ведения массива данных на основании регистрации договоров и на основании данных, вносимых в проектную декларацию в силу закона:
• Если отделка квартиры оплачивается отдельным договором, сумма ДДУ, учитываемая в ПД, будет без отделки.
• Все уступки от юридических лиц не будут отражаться в данных проектных деклараций, а в Росреестре – будут.
• Нюансы с перерегистрацией договоров ввиду внесения изменений в проект, подписания доп. соглашений и т.д. будут фиксироваться в Росреестре – в разделах ПД на усмотрение заполняющего ПД.
Картина в «старой» Москве следующая:
- расхождения средней цены 1 кв. метра в сделках могут быть несущественными (порядка 1,5 тыс. руб. или 0,4%, как в мае 2022 года), а могут быть и довольно значительными (до 21,2 тыс. руб. или 6%, как в марте 2022 года);
Однако, расхождение за ВЕСЬ период 2022 года составило не более 2% (мы посчитали из расчета суммарной выручки и суммарной площади квартир в сделках) – так, средняя цена по расчетным алгоритмам составила 326,2 тыс. руб. за 1 кв.м, а по расчетным данным ПД – 319,2 тыс. руб. за 1 кв.м
Это пробный анализ и, вероятно, методологию нужно будет дополнительно корректировать, поэтому нам важна обратная связь и мы будем благодарны вам за комментарии и предложения.
