Готовы данные о количестве лотов в сделках по дате подписания договора на рынке первичной недвижимости в Московском регионе за январь 2023 года, а также прогноз на февраль 2023 года. Анализ включает новостройки всех классов с квартирами и апартаментами.
Спрос
В январе в «старой» Москве было зарегистрировано 3,3 тыс. лотов в сделках, в Новой Москве – 0,7 тыс., а в Подмосковье — 2,4 тыс. В годовом выражении наибольшее сокращение числа лотов в сделках наблюдается в Новой Москве: -58%. Снижение на 51,6% – в Московской области. В «старой» Москве показатель упал на 30,9%.
Доля лотов в оптовых сделках в «старой» Москве и Подмосковье практически равная (5,8% и 6% соотв.), в ТиНАО – 1,4%.
Прогноз по спросу
На данный момент февралем зарегистрированы 2 тыс. лотов в сделках в «старой» Москве, 1,5 тыс. – в Подмосковье, 0,4 тыс. – в Новой Москве. Согласно прогнозу, составленному экспертами bnMAP.pro, по итогам февраля число лотов в сделках может составить 4 тыс., 3тыс., 0,9 тыс. соответственно. Таким образом, активность покупателей по итогам февраля может оказаться существенно более слабой, чем в прошлом году, но показать постепенный рост по сравнению с январем текущего года.
Лидеры рынка
В ТОП компаний-лидеров по продажам в целом по Московскому региону входят: ПИК (26%), «Самолет» (16%) и ПИК в сотрудничестве с CapitalGroup (10%). Таким образом, доля рыночных сделок ПИК составляет 36%, учитывая собственные и совместные проекты. Стоит отметить, что в «старой» Москве совокупно (по собственным и совместным проектам) доля компании ПИК в январе 2023 составляет более 50% в общем объеме поглощения, по Новой Москве доля пяти компаний превысила 90% в рыночном поглощении за январь 2023.
Площади лотов в сделках
В январе 2023 года в «старой» Москвев сделках зарегистрировано160,9 тыс. кв. метров площадей— на 34,2% меньше, чем за тот же период 2022 года (244,6 тыс. кв. м). В Подмосковье снижение составило 51,6 % (103,4 тыс. кв. м). В Новой Москве этот показатель за год упал на 56,9% (34,1тыс. кв. м).
Средняя площадь лота в сделках в «старой» Москве сокращается (-4,8% за год, до 49 кв. м). В ТиНАО, напротив, рост в 2,4% (до 47,1 кв. м). В Подмосковье стабильный результат – 44 кв. м.
Выручка и цены
Выручка застройщиков продолжает снижаться во всех локациях. В «старой» Москве в январе выручка составила 49,7 млрд руб. (сокращение в годовом выражении –36,8%). Застройщики ТиНАО заработали на 54% меньше, чем год назад (7,5 млрд руб.). В Подмосковье выручка упала на 46,3%, составив 17,2 млрд руб.
В «старой» Москве бюджет сделки с лотом вновь демонстрирует отрицательную динамику: снижение, по сравнению с январем 2022года, составило 8,1% (до 15,4 млн руб.). Средняя цена 1 кв. метра в сделке впервые за долгое время снизилась: на 3,5% – до 314,6 тыс. руб.
В Новой Москве средняя цена 1 кв. м в сделке выросла на 6,5% (до 220,1 тыс. руб.), а бюджет сделки – на 6,5% (до 10,4 млн руб.).
В Подмосковье «квадрат» подорожал на 12,5% (до 171 тыс. руб.), а бюджет лота в сделке – вырос на 12,4% (до 7,5 млн руб.).
Площади в сделках
Покупательские предпочтения остаются стабильными.
В новостройках «старой» Москвы в сделках чаще всего фигурируют лоты площадью 30-40 кв. метров. Также популярны лоты площадью 20-25 кв. м, — на них пришлось 307 сделок.
В Новой Москве также нет значительных изменений: больше всего в сделках лотов площадью 30-40 кв. (более 200). На втором месте– лоты метражом 20-25 кв. м, на третьем – 50-55 кв. м.
В Подмосковье наибольшее число в сделках лотов площадью 30-40 кв. м, на втором месте – лоты по 50-55 кв. м.
Проектные остатки
Доля проектных остатков по отношению к общему проектному объему превышает 56% во всех трех локациях. Из расчета среднего темпа реализации лотов расчетный срок реализации остатков во всех трех локациях составляет порядка 30 мес. При этом в «старой» Москве в экспозиции представлено всего 35% от общих проектных остатков, а больше всего доля – в ТиНАО (50%).
Напомним, что методология расчета реализации остатков достаточно прямолинейна и учитывает среднемесячные темпы поглощения за последние 12 месяцев – учитывая, что I квартал 2022 года был крайне активен, после марта 2023 средние темпы реализации начнут резко снижаться, а срок реализации остатков – резко возрастать, явно визуализируя негативные тенденции рыночного оборота.
Ипотека
По предварительным данным февраля доля ипотеки составила в «старой» Москве 74%, 82% в ТиНАО и 85% в Московской области. Наиболее резкое снижение доли ипотечных сделок (на 10 п.п.) по сравнению с рекордными значениями декабря 2022 года наблюдается в старых границах Москвы и в ТиНАО.
Динамика спроса на ипотечные продукты в январе показала снижение. Наибольшее падение обозначилось в ТиНАО (-49,6% по сравнению с январем прошлого года).
Срок обременения в сделках продолжил расти. В ТиНАО этот показатель впервые составил 26,8 года. В «старой» Москве срок обременения достиг 25,2 года. В Московской области показатель составляет 25,9 года.
Доля ипотек, заключаемых на максимально долгий срок – 30 лет – продолжает увеличиваться. В Новой Москве доля таких займов составила 65%, в Подмосковье – 58%, в «старой» Москве – 55%.
Подробный отчет со слайдами и диаграммами вы можете скачать ниже.
