Мы подготовили актуализированные данные о сделках по дате подписания договора на рынке первичной недвижимости в Московском регионе за январь-декабрь 2022 года, а также прогноз на январь 2023 года. Анализ включает новостройки всех классов с квартирами и апартаментами.
Спрос
В декабре в «старой» Москве было зарегистрировано 6,3 тыс. лотов в сделках, в Новой Москве – 2,1 тыс., а в Подмосковье — 4,8 тыс. Совокупное число лотов в сделках за 2022 год сократилось по сравнению с 2021 годом во всех локациях. Наибольшее снижение, ранее наблюдавшееся в Новой Москве, «переместилось» в Подмосковье: -22,1% (до 50,7 тыс. лотов в сделках). На 20,3% снижение в ТиНАО – до 19,1 тыс. В «старой» Москве сокращение составило 10,3% – за 12 мес.2022 года было зарегистрировано57,6 тыс. лотов в сделках.
Доля лотов в оптовых сделках остается стабильной и составляет в старых границах Москвы и в Подмосковье 3,1%, вТиНАО– 1,6%.
Прогноз по спросу
На данный момент январем зарегистрированы1,7 тыс. лотов в сделках в «старой» Москве, 1,4 тыс. – в Подмосковье, 0,4 тыс. – в Новой Москве. Согласно прогнозу, составленному экспертами bnMAP.pro, по итогам января число лотов в сделках может составить 3,4 тыс., 2,8тыс., 0,7 тыс. соответственно. Таким образом, активность покупателей в январе 2023 года может оказаться даже более низкой, чем в апреле и мае 2022 года, в которых число лотов в сделках было минимальным за 2022 год (3,1 и 3,4 тыс. по Москве в старых границах, соотв.).
Лидеры рынка
ТОП-3 компаний по продажам в целом по Московскому региону остается неизменным: в него входят ПИК (23%), «Самолет» (17%) и «Гранель» (8%).
ПИК по-прежнему сотрудничает с CapitalGroup, таким образом, доля рыночных сделок ПИК в «старой» Москве составляет 45%, учитывая собственные и совместные проекты.
Лидеры по числу лотов в сделках по сравнению с итогами 11 мес. не изменились. Больше всего сделок по итогам 2022 года зафиксировано в таких ЖК, как «Люблинский парк», «Прокшино» и «Пригород Лесное». На вторых строчках – «Матвеевский парк», «Скандинавия» и «Мытищипарк». На третьих местах – «Амурский парк», «Бунинские луга» и «Ильинские луга».
Площади лотов в сделках
За 2022 годв «старой» Москве в сделках зарегистрировано 2,9 млн кв. метров площадей— на 20% меньше, чем за тот же период 2021 года (3,6 млн кв. м). В Подмосковье снижение составило 23,1 % (2,3 млн кв. м). В Новой Москве этот показатель за год упал на 21,6% (0,9 млн кв. м).
Средняя площадь лота в сделках продолжает сокращаться, но значительные изменения наблюдаются только в старых границах Москвы: здесь по итогам 2022 года приобретали в среднем 49,9 кв. метра (-10,7% за год), в Новой Москве снижение за год составило1,6% (до 46 кв. м), в МО — на 1,3% меньше (44,7 кв. метра).
Выручка и цены
Выручка застройщиков продолжает снижаться во всех локациях. В «старой» Москве за 2022 год сокращение составило 13,6%, до 949,1 млрд руб. Застройщики ТиНАО заработали на 5% меньше, чем год назад (194,6 млрд руб.). В Подмосковье выручка упала на 8,2%, составив 359 млрд руб.
В «старой» Москве бюджет сделки с лотом вновь демонстрирует отрицательную динамику: снижение, по сравнению с 2021 годом, составило 4,3% (до 16,6 млн руб.). Но средняя цена 1 кв. метра в сделке выросла на 7,6% – до 334,7 тыс. руб.
В Новой Москве средняя цена 1 кв. м в сделке выросла на 20,8% (до 222,4 тыс. руб.), а бюджет сделки – на 18,9% (до 10,2 млн руб.).
В Подмосковье «квадрат» подорожал на 19,8% (до 163,1 тыс. руб.), а бюджет лота в сделке – вырос на 18,2% (до 7,3 млн руб.).
Площади в сделках
Покупательские предпочтения остаются стабильными.
В новостройках «старой» Москвы в сделках чаще всего фигурируют лоты площадью 30-45 кв. метров. Также лоты площадью 20-25, 50-55 кв. м, — на них приходится почти равное количество сделок (более чем по 4,5 тыс. на каждую категорию).
В Новой Москве также нет изменений: больше всего в сделках лотов площадью 35-40 кв. (более 3,5 тыс.). На втором месте– лоты метражом 30-35 кв. м, на третьем – 50-55 кв. м.
В Подмосковье наибольшее число в сделках лотов площадью 30-40 кв. м, на втором месте – лоты по 50-60 кв. м.
Проектные остатки
Доля проектных остатков по отношению к общему проектному объему превышает 55% во всех трех локациях. Из расчета среднего темпа реализации лотов расчетный срок реализации остатков в «старой» Москве и в ТиНАО составляет около 30 мес., в Подмосковье – 28 месяцев. При этом в «старой» Москве в экспозиции представлено всего 36% от общих проектных остатков, а больше всего доля – в ТиНАО (51%).
Ипотека
По итогам 2022 года доля ипотеки составила в «старой» Москве 83%, 92% в ТиНАО и 88% в Московской области. После чего в январе 2023 года (по неполным данным) обозначилось резкое снижение ипотечных сделок – до 71%, 79% и 84% соответственно.
Динамика спроса на ипотечные продукты по итогам 2022 года осталась разнонаправленной. Рост числа ипотечных договоров обозначился только в Москве в старых границах: +5,4%. В ТиНАО падение составило9%, в МО –11,5%.
Срок обременения в сделках продолжил расти. В ТиНАО этот показатель впервые составил 25 лет. «Старая» Москва близка к этому: здесь срок обременения достиг 24,6 года. В Московской области показатель составляет 24,4 года.
Доля ипотек, заключаемых на максимально долгий срок – 30 лет – растет, спрос на них сравнялся по всем локациям и составил 47%.
В топ-3 банков, лидирующих по выдаче ипотеки, существенных изменений не произошло. В «старой» Москве с долей 33% рейтинг возглавляет ВТБ, в Новой Москве и МО – Сбербанк (38% и 48% соответственно). На третьем месте в «старой» Москве стабильно – Альфа-Банк, в ТиНАО – Россельхозбанк, а в Подмосковье – МКБ. Банк ДОМ.РФ находится на 4 месте по «старой» Москве и на 5-м – в ТиНАО и Подмосковье.
Подробный отчет со слайдами и диаграммами вы можете скачать ниже.
