Большой отчет о динамике спроса за октябрь – Московский регион

В октябре в «старой» Москве было подписано 3,5 тыс. договоров, в Новой Москве – 1,1 тыс., а в Подмосковье — 2,9 тыс. Совокупное число подписаний за период январь-октябрь сократилось в годовом выражении во всех локациях. Наибольшее снижение спроса затронуло Новую Москву: -22,1% (до 15,6 тыс. сделок). На 19,1% просел спрос в Московской области – до 41,9 тыс. договоров. В «старой» Москве снижение составило 8,4% – за 10 мес. было подписано 46,6 тыс. договоров.

Доля оптовых сделок наиболее начала расти в старых границах Москвы (3,7%) и снизилась в Подмосковье (2,9%). ВТиНАО доля опта остается стабильной (1,8%).

На данный момент регистрацию прошли 2,7 тыс. ноябрьских договоров в «старой» Москве, 2,2 тыс. – в Подмосковье, 0,9 тыс. – в Новой Москве. Согласно прогнозу, составленному экспертами bnMAP.pro, по итогам ноября число фактически заключенных сделок может составить 4,9 тыс., 3,9 тыс., 1,5 тыс. соответственно. Таким образом, активность покупателей будет приблизительно на уровне июля текущего года. Стимулирует спрос идея о возможной (нет) отмены льготной ипотеки с 2023 года.

В ТОП-3 компаний по продажам в целом по Московскому региону по-прежнему входят: ПИК (23%), «Самолет» (17%) и «Гранель» (8%).

Стоит уточнить, что ПИК также выступает партнером CapitalGroup, таким образом, доля рыночных сделок ПИК в «старой» Москве составляет 44%, учитывая собственные и партнерские проекты.

Больше всего лотов по итогам 10 мес. 2022 года реализовано в таких ЖК, как «Люблинский парк», «Прокшино» и «Пригород Лесное». На вторых строчках – «Матвеевский парк», «Скандинавия» и «Мытищи парк». На третьих местах – «Амурский парк», «Бунинские луга» и «Ильинские луга».

Изменения произошли только в Подмосковье: «Томилино Парк» выбыл из топ-3, его заместили «Ильинские луга».

За рассматриваемый период застройщики «старой» Москвы реализовали 2,3 млн кв. метров — на 18,5% меньше, чем за тот же период 2021 года (2,9 млн кв. м). В Подмосковье снижение сопоставимое – на 20,5 % (до 1,9 млн кв. м). В Новой Москве реализованный объем за год упал на 23,6% (до 0,7 млн кв. м).

Средняя площадь реализованного лота продолжает сокращаться, но значительные изменения наблюдаются только в старых границах Москвы: здесь приобретали в среднем 50,3 кв. метра (-11,3% за год), в Новой Москве покупали на 1,9% меньше, чем годом ранее (45,9 кв. м), в МО — на 1,4% меньше (44,8 кв. метра).

Выручка застройщиков снизилась во всех локациях. В «старой» Москве за период январь-октябрь сокращение составило 9,8%, до 777,2 млрд руб. Застройщики ТиНАО заработали на 6,4% меньше, чем год назад (157 млрд руб.). В Подмосковье выручка упала на 3,2%, составив 295,8 млрд руб.

В «старой» Москве бюджет сделки с лотом вновь демонстрирует отрицательную динамику: снижение, по сравнению с янв.-окт. 2021, составило 2,3% (до 16,9 млн руб.). Но средняя цена 1 кв. метра в сделке выросла на 10,1% – до 336,2 тыс. руб.

При этом стоит отметить значительную волатильность этого показателя, которая наблюдается с августа текущего года: в октябре ср. цена 1 кв. метра в сделке фактически вернулась на уровень августа (326,6 тыс. руб.), тогда как в сентябре показатель составил 337,7 тыс. руб. (самое высокое значение с апреля).

В Новой Москве средняя цена 1 кв. м в сделке выросла на 22,7% (до 221 тыс. руб.), а бюджет сделки – на 20,4% (до 10,2 млн руб.).

В Подмосковье «квадрат» подорожал на 21,2% (до 161,8 тыс. руб.), а бюджет лота в сделке – на 19% (до 7,2 млн руб.).

Notabene! Рост средней цены сделки сопровождается с активным использованием субсидированной ипотеки, поэтому, вероятно, продолжится за счёт использования этого механизма и увеличения доли ипотеки в сделках. Субсидированная ипотека предполагает потерю в марже застройщика за счёт комиссии банку за снижение ставки, поэтому можно говорить об эффекте: номинальные цены «первички» за счёт применения финансовых инструментов не отражают реальную цену квартиры при попадании на вторичный рынок.

Покупатели новостроек «старой» Москвы чаще всего приобретали лоты площадью 30-45 кв. метров. Также спросом пользовались и лоты площадью 20-25, 50-55 кв. м, — на них приходится почти равное количество сделок (более чем по 3,6 тыс. на каждую категорию).

В Новой Москве нет изменений: чаще всего покупали недвижимость площадью 35-40 кв. (более 2,9 тыс. сделок). На втором месте по популярности лоты метражом 30-35 кв. м, на третьем – 50-55 кв. м.

В Подмосковье наибольшее число сделок вновь пришлось на лоты метражом 30-40 кв. м, на втором месте по востребованности остаются лоты площадью 50-60 кв. м.

В октябре 2022 года доля ипотеки снизилась в «старой» Москве (-3 п.п., до 75%) и Московской области (-2 п.п., до 82%), в ТиНАО рост – +2 п.п до 89%.

Динамика спроса на ипотечные продукты по итогам 10 мес. 2022 года остается разнонаправленной. Рост числа ипотечных договоров демонстрирует только Москва в старых границах: +4%. В ТиНАО усугубилось падение –минус 14,1%, в МО – снижение на 9,3%.

Срок обременения в сделках продолжил расти. В ТиНАО – по-прежнему самые «длинные» жилищные кредиты, их оформляют на 24,5 года. «Старая» Москва близка к этому: здесь срок обременения достиг 24,3 года. В Московской области показатель составляет 23,9 года.

Доля ипотек, заключаемых на максимально долгий срок – 30 лет – растет, спрос на них почти равномерный по всем локациям: в «старой» Москве – 44%, в ТиНАО – 45%, в Подмосковье – 43%.

В топ-3 банков, лидирующих по выдаче ипотеки, существенных изменений не произошло. В «старой» Москве с долей 35% рейтинг возглавляет ВТБ, в Новой Москве и МО – Сбербанк (36% и 47% соответственно). На третьем месте в «старой» Москве стабильно – Альфа-Банк, в ТиНАО – Россельхозбанк, а в Подмосковье – МКБ. Банк ДОМ.РФ находится на 4 месте по «старой» Москве и на 5-м – в ТиНАО и Подмосковье.

Подробный отчет со слайдами и диаграммами вы можете скачать ниже.